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Il ballo del mattone per il 2018 renderà il 5,5 per cento.

Il ballo del mattone per il 2018 renderà il 5,5 per cento.

Le case nelle grandi città nel 2017 hanno dato ai loro possessori un rendimento complessivo medio del 4 per cento, lordo, per gli uffici si scende al 3,6 per cento mentre per i negozi si sale al 6 per cento. Sono i risultati a cui si giunge partendo dall'ultimo rapporto sul mercato immobiliare di Nomisma e applicando la metodologia del total return, uno strumento cui si ricorre per valutare la bontà di un investimento: si confronta il valore iniziale della somma investita e si considera dopo un intervallo di tempo predefinito il valore finale sommandolo alle cedole o ai rimborsi di capitale incassati nel frattempo. Il sistema è applicato di frequente anche al mondo immobiliare (ad esempio per i fondi) prendendo in considerazione al posto delle cedole i canoni di locazione. Abbiamo effettuato il calcolo sulle 13 maggiori città italiane ma per motivi di spazio riportiamo solo i dati relativi alle quattro maggiori oltre alla media generale; lo scorso anno Milano si è dimostrata la piazza con le migliori performance per la casa (5%) e i negozi (6,7%), mentre Roma con il 6% è stata la migliore nel comparto uffici.

I calcoli

Siccome Nomisma ha pubblicato anche le previsioni puntuali sui prezzi per il triennio 2018-2020 abbiamo anche calcolato, sulla base di questi dati, come andrà quest'anno e i due successivi. Chi investisse oggi in case tra un anno registrerebbe in media un total return lordo del 5,5 per cento, per effetto sia dell'aumento dei rendimenti rispetto allo scorso anno sia del migliore andamento dei prezzi; tra le metropoli sarà Milano a dare la maggiore soddisfazione ai proprietari, con il 5,7 per cento. Andando più in là, nel 2019 il total return cumulato di due anni salirebbe in media all'11% e al 12,2% nel capoluogo lombardo. I dati a tre anni vedrebbero un rendimento lordo complessivo del 17,1% e del 19,4% a Milano. Per gli uffici il dato medio va dal 4,4% di quest'anno al 15,2% complessivo del triennio, con la Capitale ancora in testa: +6,3% nel 2018; +19,2% nel triennio. Infine, per i negozi il dato medio annuale è +7,1%, il triennale cumulato +23% con Milano due punti sopra la media. Il calcolo viene effettuato al lordo perché il netto dipende dalla posizione fiscale del proprietario. Per le case però - e se si tratta di abitazione principale - netto e lordo coincidono perché non ci sono imposte da pagare (tranne un pressoché teorico capital gain, che scatta però solo se si tiene l'immobile per meno di cinque anni) e, siccome non si paga l'affitto, i canoni risparmiati è come se fossero incassati. Se invece la casa è locata a terzi e il proprietario è una persona fisica che applica la cedolare secca, si può indicativamente ridurre l'incasso dei canoni del 40% computando anche l'IMU. In questo modo la media del 2017 scenderebbe al 2% e quella di Milano al 2,4%. Nel 2018, invece, la media si arresterebbe al 3,3% e la performance meneghina al 3,5%. Molto più forte la differenza lordo-netto sugli immobili non residenziali perché la cedolare secca non è applicabile e la decurtazione effettiva dei rendimenti può arrivare, sommando Irpef, addizionali e IMU, fino al 60%. Per fare un solo esempio, il total return netto degli uffici nel 2017 è stato solo dell'1,5%.